È sempre più frequente che nei contratti di locazione di immobili urbani ad uso abitativo e ad uso diverso dall’abitazione le parti inseriscano una clausola compromissoria, volta a devolvere ad un arbitro o ad un collegio arbitrale la risoluzione delle eventuali controversie scaturenti dal contratto stesso; pertanto, riveste particolare importanza delineare i confini di operatività di tale clausola.

Le controversie deferibili ad arbitri sono quelle aventi ad oggetto la determinazione, la revisione, l'aggiornamento e l'adeguamento del canone, al pari delle altre controversie che possono insorgere tra le parti in merito alla interpretazione ed esecuzione del contratto.

La clausola compromissoria estende i propri effetti anche in ipotesi di sublocazione e di cessione del contratto, solamente in presenza di un accordo specifico tra tutte le parti e, nelle ipotesi di cessione del contratto di locazione ex lege, nelle quali il ceduto è rimasto estraneo al trasferimento della posizione contrattuale, quest'ultimo potrà opporre la clausola compromissoria al cessionario, qualora insorga tra loro una controversia che abbia la propria fonte nel contratto di locazione ceduto.

L’ esistenza della clausola compromissoria non esclude, tuttavia, la competenza al giudice ordinario per le materie in cui lo stesso è inderogabilmente competente, quali i procedimenti per intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.) e di intimazione di sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.).

Infine, essendo l’esperimento del procedimento di mediazione condizione di procedibilità della domanda giudiziale ex art. 5 d.lgs. n.28/10 nelle controversie in materia locativa, preme stabilire se la mediazione assuma tali connotati anche con riferimento all’instaurazione del procedimento arbitrale. La ratio deflattiva del tentativo obbligatorio esclude la mediazione come condizione di procedibilità dell’azione in arbitrato, essendo anch’esso individuato quale strumento deflattivo. È necessario, invece, esperire preventivamente la mediazione, nei casi in cui nel contratto venga espressamente previsto il tentativo di conciliazione e, in caso di esito negativo, l’espletamento dell’arbitrato (c.d. “clausola multistep”).

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